随着房地产市场从增量时代进入存量时代，拥有积蓄、养老金和闲暇时间的老年退休群体正受到部分城市的重点关注。根据民政部数据，截至2025年末，我国60岁及以上老年人口已达3.2亿人，预计到2035年这一数字将超过4亿人。
银发经济正在成为新的消费增长空间。多家机构预测，到2035年我国银发经济市场规模有望突破30万亿元，占GDP比重约10%左右，相当于再造一个中国房地产市场的总体量。在这一趋势下，从海南到云南，从东北到山东沿海，多地开始布局旅居养老、康养社区产业，希望吸引各地退休人口成为城市的新居民。对于部分人口流出、住房需求不足的三四线城市而言，银发人口成为房地产市场寻找的新客群。
“候鸟式养老”带来了新的住房需求。上海退休老人邵敏已经在景德镇居住超过十年，每年只回上海一两次，主要看看孙子。十年前他在朋友推荐下来到景德镇，被当地空气环境、低生活成本以及舒缓的生活节奏吸引，随后逐渐从短暂停留变成长期居住。现在越来越多的老人主动选择一种新的生活方式，为了避暑、休闲和体验不同城市。他发现，上海老人较为青睐的目的地包括江西宜春、景德镇，广西巴马，以及浙江、东北部分城市。
事实上，越来越多城市出现类似的“候鸟式养老”现象。景德镇数据显示，在不足90万城区人口中，有6万多人是外地来的“景漂”。江西宜春温汤镇因大量上海业主购房旅居，一度被称为“小上海”。截至2025年，当地外来居住的“新温汤人”达到1.2万人，其中以银发群体为主，占当地总人口约28%。除了购房养老，租赁式旅居也逐渐流行起来。四川成都居民章女士的母亲近几年每到夏季都会和朋友前往云南、贵州等地避暑，她们不买房而是短租两三个月。
业内人士认为，与过去房地产市场中的投资客不同，新一代养老购房者更关注居住环境、医疗资源、生活配套以及社区服务。他们购买住房的目的不再是等待升值，而是改善晚年生活方式。这也意味着部分三四线城市迎来了一种新的住房需求来源。
随着养老需求快速增长，多地加码布局旅居康养产业，希望通过吸引退休人口带动住房、消费、医疗和服务业发展。近期，多个省市密集出台支持政策。例如，山东青岛发布全国首个城市级康养地产系统性支持政策，提出加快推进“中国康湾”建设，推动房地产向康养领域转型。政策对土地、金融、运营等环节给予支持，如新出让土地的健康服务中心可“计容不计价”，允许分期缴纳土地出让款，最长付款期限达到一年。项目施工进度达到“正负零”即可申请预售。同时，当地还鼓励医保服务接入、优化水电价格等方式降低康养项目长期运营成本。
金融支持方面，青岛提出支持开发商运用服务消费与养老再贷款等工具，再贷款期限最长三年，年利率最低可达1.25%；同时支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等方式进入康养地产领域。除青岛外，其他城市也在积极布局。例如，山东烟台提出到2028年底养老产业规模突破500亿元，并重点发展康养旅游。海南则提出要推动康养产业精细化、特色化发展，重点布局中医药康养、森林康养、气候康养、温泉康养、运动康养五大方向，打造国际康养胜地。东北地区同样在争夺“避暑养老”市场，吉林省提出到2028年新增旅居康养床位3万张，旅居康养人次（停留超过10天）年均增长10%以上，总量达到380万人次。四川攀枝花近年来频繁赴北京、上海、杭州、长春等城市推介康养资源，希望吸引外地居民旅居甚至置业。云南则提出未来三年建设3000个旅居村，围绕全国庞大的银发人口市场推出康养、医养等产品。
值得关注的是，多地在政策中提到要盘活闲置资产，将存量物业改造为旅居康养空间。在房地产进入存量时代后，对于一些住房库存较高、人口增长乏力的城市而言，吸引退休人口成为一种新的城市发展思路。
虽然康养地产成为政策关注方向，但在房地产企业内部，对于这一赛道仍保持谨慎态度。一家布局养老业务的房企人士表示，业内都知道针对老年人的康养地产是风口，但这个风还没有真正吹起来。在他看来，康养项目最大的难点不是建设住宅，而是后续运营。前期投资规模很大，但长期服务收入、退出机制目前仍然没有成熟答案。
对于房企来说，康养地产并不是一个新概念。过去十多年，国内曾出现大量养老、度假、旅居地产项目。但不少项目仍然沿袭传统房地产开发逻辑，通过销售住宅获取收益，缺少持续运营能力。在房地产市场调整周期中，这类项目最先受到冲击。一些海景房、度假房由于产品同质化严重、流动性较弱，价格出现明显回调，部分项目已经出现“腰斩”以上跌幅。
如今，随着“60后”“70后”逐步进入退休阶段，新一代养老消费群体正在形成。他们相比上一代老人，拥有更强的支付能力，更加重视健康管理、社交活动和生活品质。这意味着未来康养社区的核心竞争力不再是楼盘产品或者自然风景，而是运营能力。上述人士认为，未来康养地产的发展主体可能更加多元，除了传统开发商，还包括保险机构、产业基金以及专业运营机构。
在海外市场，养老社区已经成为成熟的不动产资产类别，并通过REITs实现资产证券化。例如，美国养老地产REITs已经形成成熟模式，代表企业包括Welltower、Ventas等。这类机构通常持有养老社区、辅助养老设施、失智照护中心等资产，再由专业运营机构提供养老服务，通过入住费用和服务收入形成稳定现金流。日本、新加坡等老龄化程度较高的市场，也已经探索出养老资产证券化路径。相比之下，中国养老地产资产证券化仍处于起步阶段。
不过，政策端已释放信号。国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》首次将养老设施项目纳入基础设施。青岛本月公布的康养地产政策明确提出，支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等形式投资康养地产领域。对于大量三四线城市而言，未来房地产的发展逻辑正在发生变化，银发人口是否能够成为房地产市场新的接盘力量，取决于城市能否真正提供匹配这一群体需求的生活方式。康养地产能否走出过去的销售逻辑，也将决定这一轮“银发经济”浪潮最终能否转化为长期产业机会。
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